RUNDUM BETREUUNG IHRER IMMOBILIE
Für eine Vielzahl hiesiger Gerichte führt das Dezernat unter Leitung von Zwangsverwalter Mario Richtsfeld Zwangsverwaltungen von Objekten aller Art, von der Eigentumswohnung, über Ein- und Mehrfamilienhäuser bis zu Industrieobjekten großen Umfangs aus. Bau-, Fertigstellungs- und Sanierungsarbeiten an den verwalteten Objekten sind aufgrund des Fachwissens und der Erfahrung bereits erfolgreich mit dem Ziel der Vermarktung der Immobilie durchgeführt worden.
Die Zwangsverwaltung, auch Sequestration genannt, ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt.
Es ist eine der Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).
Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern.
Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht), nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes durch einen gerichtlich bestellten und überwachten Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten Rangfolge verteilt. Gläubiger können zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben.
Die Zwangsverwaltung hat sich in den vergangenen 30 Jahren grundlegend verändert, was zum einen ganz wesentlich mit den veränderten Finanzierungsmodellen und den daraus folgenden Anforderungen an die Absicherung der Kreditgeber zusammenhängt, zum anderen aber auch an den völlig veränderten Rahmenbedingungen im Bereich des Miet- und Pachtrechts.
Insbesondere in der Folge der Wiedervereinigung ist die Zahl der Zwangsverwaltungsverfahren rapide angestiegen und hat ein Ausmaß erreicht, in dem zunehmend von den Gerichten professionell tätige Zwangsverwalter die ordnungsgemäße Durchführung des Verfahrens absichern. Insbesondere mit dem Inkrafttreten der neuen Zwangsverwalterverordnung am 01.01.2004 hat nunmehr das Zwangsverwaltungsrecht Anschluss an die Moderne gefunden. Mehr und mehr bestimmt auch in diesem Bereich das Leitbild einer professionellen Zwangsverwaltung die tägliche Praxis. Dies hat Auswirkungen nicht nur auf die notwendige Qualifikation eines Zwangsverwalters, sondern auch auf die von ihm nunmehr „offiziell“ geforderte Abwicklungspraxis.
Immobilien Management Richtsfeld wird aufgrund von Qualifikation und Seriosität von verschiedenen Gerichten seit vielen Jahren mit Notverwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften sowie durch verschiedene Rechtsanwälte und gesetzliche Vertreter als Immobilienverwalterin für Mietobjekte eingesetzt.
Das Wohnungseigentumsgericht bestellt auf Antrag einen Notverwalter, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen (handlungsfähigen) Verwalter hat und ein dringendes sachliches Bedürfnis für die Ernennung eines Notverwalters besteht.
Dabei berücksichtigt es die Angebote verschiedener Verwalter unter Eignungs- und Kostengesichtspunkten. Das Wohnungseigentumsgericht kann in seiner Entscheidung zugleich die Bestellungsdauer und die Vergütung des Notverwalters regeln und die Verwalterbestellung mit einer einstweiligen Anordnung für sofort wirksam erklären. An einen Vorschlag des Antragstellers zur Person des Notverwalters ist das Gericht nicht gebunden.
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