Die Karlsruher Richter geben einer Münchnerin Recht, die einen Nachbarn wegen Zweckentfremdung verklagen will. Das Urteil könnte auch für andere Wohnungseigentümer richtungsweisend sein.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil die Rechte von Wohnungseigentümern gestärkt, wenn in ihrer Nähe Wohnungen zweckentfremdet werden, etwa durch die Vermietung an sogenannte Medizintouristen. Entgegen der bisherigen Praxis dürfen sie nun auch selber klagen, selbst wenn die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) eine gemeinsame Klage beschlossen hat.
Peggy S. wohnt seit bald 20 Jahren mit ihrer Familie in einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Bogenhausen. 2012 bekamen sie unliebsame Nachbarn. Das direkt unter ihrer Wohnung liegende Appartement übernahm Mohammed R., der sich in München einen Namen gemacht hat, weil er Wohnungen unerlaubterweise für kurze Zeit weitervermietete, zumeist an Touristen aus den arabischen Ländern – in Bogenhausen waren das in der Regel Patienten des nahegelegenen städtischen Klinikums, mal acht Personen, mal nur zwei, sie blieben mal ein paar Tage, mal bis zu sechs Wochen. Für die Hausgemeinschaft brachte das Lärm und Sachbeschädigungen mit sich, zudem Geruchsbelästigungen durch Weihrauch und ätherische Öle, die über Klimaanlagen im ganzen Haus verbreitet wurden.
Peggy S. wohnt seit bald 20 Jahren mit ihrer Familie in einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Bogenhausen. 2012 bekamen sie unliebsame Nachbarn. Das direkt unter ihrer Wohnung liegende Appartement übernahm Mohammed R., der sich in München einen Namen gemacht hat, weil er Wohnungen unerlaubterweise für kurze Zeit weitervermietete, zumeist an Touristen aus den arabischen Ländern – in Bogenhausen waren das in der Regel Patienten des nahegelegenen städtischen Klinikums, mal acht Personen, mal nur zwei, sie blieben mal ein paar Tage, mal bis zu sechs Wochen. Für die Hausgemeinschaft brachte das Lärm und Sachbeschädigungen mit sich, zudem Geruchsbelästigungen durch Weihrauch und ätherische Öle, die über Klimaanlagen im ganzen Haus verbreitet wurden.
Die Versammlung der Eigentümer beschloss, gegen R. zu klagen – wegen der Belästigungen, aber auch, weil er die Wohnung als Pension zweckentfremdet habe. Die Stadt schaltete sich ebenfalls ein, verhängte Bußgelder, und als R. die nicht zahlte, wurde er sogar einmal kurzzeitig festgenommen. Peggy S. aber wollte sich damit nicht zufriedengeben: Mit Anwalt Alexander Walther aus der Kanzlei Mundigl & Klimesch strengte sie einen eigenen Prozess an.
Weil bis dahin die Rechtssprechung so war, wie sie war, verlor sie, zunächst am Landgericht. Auch das Oberlandesgericht (OLG) wollte daran in der Berufung nichts ändern und verwarf die Klage als unzulässig. Der Bundesgerichtshof aber ließ eine Revision zu – und urteilte genau anders: Er hob die beiden vorherigen Urteile teilweise auf und verwies sie zur Neuverhandlung zurück an das OLG.
Nicht folgen wollte Karlsruhe der Klage in dem Punkt mit der Zweckentfremdung als Pension: Das betreffe alle Eigentümer, deshalb sei es rechtens, dass die WEG in diesem Fall die Klage an sich gezogen habe. Anders aber sei das bei individuellen Belästigungen, also im so genannten Sondereigentum der einzelnen Wohnung, im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum wie etwa Treppenhäusern und Gärten.
Für Wohnungseigentümer in ähnlicher Situation ist das Urteil von Bedeutung: Es könnte ja sein, dass ihre WEG eine Klage beschließt, in der aber Punkte fehlen, die einem Einzelnen wichtig sind. Nun hat er das Recht, selbst zu klagen – nicht nur bei Fällen von Medizintourismus, sondern auch anderen Meinungsverschiedenheiten zwischen ihm und der WEG. Für Peggy S. ist die Angelegenheit bereits ausgestanden: R. wurde die Wohnung gekündigt, vor etwa zwei Jahren hat er sie geräumt. Weil sich die Sache ja erledigt hat, wird aber auch das OLG aller Voraussicht nach nicht neu über den Fall verhandeln. (AZ: V ZR 295/16)
