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Winterseminar des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter

Auch dieses Jahr war das Winterseminar des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter ein fester Termin in jedem Verwalter-Kalender. Und die Teilnehmer wurden auch diesmal nicht enttäuscht: Sie konnten von Fachinformationen anerkannter Autoren und Rechtsexperten auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung profitieren und sich so wieder über aktuelle Themen informieren. Besonders groß war das Interesse auch an den vom Vorstandsvorsitzenden Dr. Michael Casser präsentierten Werbematerialien. Interessierte Verwalter können diese ab sofort im Online-Shop bestellen.

Des Weiteren waren es insbesondere zwei Themen, die auch im Anschluss an das traditionell in Dortmund abgehaltene Seminar noch für reichlich Gesprächsstoff unter den zahlreichen Teilnehmern sorgten: Die Tücken des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes und die steuerlichen Änderungen, mit denen das Finanzministerium jedem WEG-Verwalter das Leben noch schwerer macht.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) - Die Tücken für den Verwalter
Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) ist es, Benachteiligungen aus Gründen der Rassen oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen; § 1 AGG. Vor allem die so genannte Beweislast-Umkehr stellt Immobilienverwalter hier vor neue Herausforderungen: Sie müssen im Zweifelsfall anhand objektiver Kriterien begründen können, warum sie sich für Mietinteressent A oder B entschieden haben.

„Die Vielzahl von praktischen Problemen beginnt bereits beim Vorvertrag und setzt sich bis zum Abschluss des Mietvertrages fort“, so der Referent Dr. Klaus Lützenkirchen aus der gleichnamigen Kölner Kanzlei. Missachtet der Verwalter das Gesetz, kann das im ungünstigsten Fall zur Schadensersatzklage führen. Fundierte Informationen sind daher unerlässlich, denn die Umsetzung des Gesetzes birgt viele Risiken. „Um sich diesen Risiken nicht auszusetzen, werden Verwalter zukünftig immer mehr die Auswahl eines Mieters begründen und dokumentieren müssen“, so der Kölner Rechtsanwalt.

Laut des Referenten der beste Schutz, sich gegen Benachteiligungs-Vorwürfe zu wehren, ist ein Mieterfragebogen. Damit dokumentiert der Vermieter: Mir war es nicht unwichtig, wer diese Wohnung gemietet hat. „Fragen Sie, soviel Sie können. Auch Fragen nach einer möglichen Schwangerschaft sind hier zulässig“, rät der Experte. „Nur durch diese Beweisführung kommt man in den Bereich, dass die Person kein nachrangiges Ansehen gegenüber Mitkonkurrenten hatte.“ Die Fragebögen sollten zudem für die gesamte Zeit des Mietverhältnisses aufbewahrt werden, um sich erfolgreich auch noch gegen mögliche spätere Vorwürfe zur Wehr zu setzen.

Aktuelle Steuerliche Probleme für den Verwalter
Für viel Diskussions-Stoff sorgte das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums für Finanzen (IV C 4–S 2296b–60/06) zu den haushaltsnahen Dienstleistungen. Anders als Vermieter blieben Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum bislang auf den Kosten beispielsweise für Hausreinigung, Gartenpflege oder Reparaturen an Dach und Treppenhaus sitzen. Das hat sich mit der Einführung des § 35 a EStG, der in 2006 auch um Handwerkerleistungen ergänzt wurde, geändert. Unklar war bislang jedoch, ob überhaupt und wenn ja, wie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) von dieser Neuregelung ebenfalls profitieren werden. Nun können auch sie den Steuerbonus in Anspruch nehmen – und zwar auch für Leistungen, die vom Verwalter für die gesamte WEG vergeben wurden.

„Für Sie als Verwalter bedeutet das Mehraufwand, der nicht bezahlt wird“, warnte der Steuer-Experte. Dabei gilt grob gesagt folgendes: Treppenhausreinigung oder Pflege der gemeinschaftlichen Grünanlage, aber auch Reparaturkosten des Tiefgaragentores gehören zu den steuerlich begünstigten Tätigkeiten. Damit der jeweilige Wohnungseigentümer den Steuervorteil in Anspruch nehmen kann, muss er dem Finanzamt eine qualifizierte Jahresabrechnung vorlegen. Darin sind nicht nur die jeweiligen Beträge gesondert aufzuführen, sondern auch der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers. Und ganz besonders wichtig: Da nur der reine Arbeitslohn steuerlich abzugsfähig ist, müssen sämtliche Materialkosten fein säuberlich herausgerechnet werden. Der Steuerexperte empfahl: „Vereinbaren Sie bei Handwerkerleistungen ausdrücklich einen gesonderten Ausweis der Arbeits- und der Materialkosten in der Rechnung.“

Weitere aktuelle Themen aus der Verwalterpraxis
Stichworte wie Hartz IV, REITs, demografische Entwicklung und wohnungspolitische Dienstleistungen haben auch in die Wohnungs- und Immobilenwirtschaft Einzug gehalten. „Die Branche ist in Bewegung geraten und damit ändert sich auch der Qualifikationsbedarf“, so Hartmut Berges.

Der Studiendirektor am Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum, stellte die Neue Ausbildungsordnung zum Immobilienkaufmanns vor. Er löst den„Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“ ab.

Wie wichtig eine umfassende Aus- und Weiterbildung für den beruflichen Erfolg des Immobilienverwalters ist, zeigten auch die folgenden Referate:

  • Zum Thema Erstabnahme von Gemeinschaftseigentum referierte Rechtsanwältin Andrea Aßelborn aus Köln und vermittelte wertvolle Tipps.
  • Einen informativen Überblick über die neuesten Entwicklungen beim Thema Heizkostenerfassung gab ista Regionalleiter Norbert Schulze.
  • Der Vertreter der Vermieterschutzkartei (VSK) Deutschland Alexander Rasic berichtete von dem Umgang mit der Auskunftsdatei VSK und dem Nutzen, den jeder Verwalter und Vermieter daraus bei der Vermietung von Wohnraum ziehen kann.
  • Bankkonten in der WEG-Verwaltung
    Nach § 27 Abs. 4 WEG ist der Verwalter verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. Sollte sich der Immobilienverwalter nicht an diese Vorschrift halten, ist dies ein Abberufungsgrund.
    Besonderes Augenmerk richtete Rechtsanwältin Wiebke Jungjohann von der Neusser Kanzlei Hüsch & Partner in ihrem Vortrag auf die richtige und effiziente Handhabung der Bankkonten seit dem BGH Urteil zur Teilrechtsfähigkeit der WEG. Bisher liefen die Konten auf den Namen des Verwalters, wobei diese dann als offene Treuhandkonten bezeichnet wurden. Der Verwalter muss in Zukunft als Vertreter der WEG die Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnen. Die allgemeine Diskussion unter den Anwesenden zeigte aber, dass mit Banken Schwierigkeiten darin bestehen, Konten für eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen. „Sollte sich Ihre Bank weigern ein Bankkonto direkt auf die WEG zu führen, rate ich Ihnen, sofort das Geldinstitut zu wechseln“, so die Referentin Jungjohann.
  • Formale Fallstricke in der Eigentümerversammlung
    Wer hat es auf einer Eigentümerversammlung nicht schon erlebt, dass ein Eigentümer sich nicht ordnungsgemäß vertreten lassen hat oder jemand an der formalen Richtigkeit der Ladung zweifelte? Dagegen muss sich der Verwalter absichern und im Zweifel wissen, was zu tun ist. Rechtsanwalt Axel Frohne, Vorstandsmitglied des VNWI, zeigte anhand der aktuellen Gesetzeslage, wie Verwalter sich vor Haftungsrisiken bestmöglich schützen können.
Der Verwalter steht permanent im Interessensausgleich unterschiedlicher Parteien – ob in der Wohnungseigentümergemeinschaft oder in der Vertretung ihrer Interessen gegenüber Dritten. „In dieser Situation und angesichts der verschärften Rechtsprechung schützt nur ein juristisch absolut korrektes Verhalten nach allen Seiten vor drohenden Haftungsrisiken“, so Frohne. Nicht zuletzt die vielen Rückfragen aus dem Publikum zeigten, dass auch dieses Thema den Seminarteilnehmern besonders unter den Nägeln brannte.

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